Quy trình thủ tục thực hiện lập dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị

Bước 1: Đầu tiên là phải có đất, một khu đất để làm dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị.

Thông thường với những dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị sẽ được làm trên đất nông nghiệp (đất lúa, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất) vì chi phí đền bù sẽ thấp hơn nhiều so với đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư), qua đó dễ sinh lời mang lại nhiều lợi nhuận cho chủ đầu tư.

Để có được đất làm dự án chủ đầu tư phải thông qua một số hình thức như:

• Phổ biến nhất là trước đó họ đã mua, thu gom được một số các lô đất liền kề nhau, sau đó xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
• Thực hiện các thủ tục đầu tư từ bước xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (đối với các dự án khi đất chưa thuộc sở hữu của nhà đầu tư).
• Được nhà nước giao đất để làm dự án đất nền (khu dân cư).
• Có được nhờ thông qua hình thức đấu giá: Thông thường ở một địa phương nào đó có một khu đất muốn lập dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị thì địa phương đó có thể thông qua hình thức bán đấu giá để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án này (áp dụng cho các khu đất đã được nhà nước đền bù giải phóng mặt bằng).

Bước 2: Thực hiện đền bù đây là bước quan trọng khi lập dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị

Trong một dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị thì đây có thể coi là bước quan trọng nhất, nó quyết định đến sự thành công hay thất bại của dự án. Chủ đầu tư phải thu gom được ít nhất 60-70% đất tại khu vực muốn lập dự án để hạn chế rủi ro thấp nhất có thể, thực tế nhiều dự án không thể đền bù được nên dẫn đến thất bại.

Khi chủ đầu tư đã có đất thì có thể xin chấp thuận chủ trương đầu tư, công tác đền bù có thể sẽ do nhà nước đứng ra đền bù giúp chủ đầu tư (ban bồi thường sẽ làm công tác thống kế, định giá, chủ đầu tư sẽ giao tiền cho ban bồi thường để thực hiện công tác đền bù).

Bước 3: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị.

Trước tiên bạn phải chuẩn bị bộ hồ sơ dự án, chủ đầu tư có thể tự chuẩn bị hoặc thuê các công ty chuyên viết dự án để được tư vấn và có được bộ hồ sơ chuẩn, chuyên nghiệp.

Muốn làm 1 dự án thì phải xin phép chính quyền, ở đây là UBND Quận, Huyện (đối với dự án lớn hoặc Chủ đầu tư là tổ chức thì phải xin phép UBND Tỉnh, Thành Phố). Nếu khu vực đó phù hợp với quy hoạch của nhà nước, phù hợp để phát triển một khu dân cư thì sẽ có văn bản “đồng ý cho chủ đầu tư được phép thực hiện dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư này” (chấp thuận chủ trương đầu tư).

Bước 4: Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng.

Đến bước này chủ đầu tư phải qua Sở Xây dựng - Quy hoạch kiến trúc xin chấp thuận “phương án đầu tư hạ tầng” cho dự án đầu tư. Tức là ở khu đất đó được xây dựng khu dân cư, hay khu thương mại, mật độ xây dựng như thế nào, bao nhiêu đất được phân lô, bao nhiêu đất dành cho tiện ích trường học, chợ, bệnh viên, chiều cao bao nhiêu, điện nước, thoát nước như thế nào,...

Sau khi có phương án đầu tư hạ tầng thì chủ đầu tư thuê công ty thiết kế mặt bằng cho dự án khu dân cư, khu đô thị. Một số hạng mục gồm: đường xá, tiện ích, điện, nước, cống thoát nước, đèn chiếu sáng,…

Bước 5: Quyết định phê duyệt 1/500.

Nếu cấp có thẩm quyền đồng ý với phương án đầu tư hạ tầng đã thiết kế ở trên thì sẽ có "chấp thuận cho đầu tư hạ tầng" lúc này ra được quyết định 1/500.

Quyết định 1/500 có thể hiểu đơn giản là một văn bản được cấp có thẩm quyền đồng ý cho phép chủ đầu tư thực hiện dự án và đầu tư hạ tầng. Trong đó ghi rõ từng chi tiết về thông tin khu đất, ai là chủ đầu tư, vị trí nằm ở đâu, quy hoạch kiến trúc như thế nào, chia làm bao nhiêu block, chiều cao, khoảng lùi trước, lùi sau, đường xá,...

Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 của Khu dân cư, khu đô thị,...

Bước 6: Xin giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là gì? có thể hiểu đơn giản nó là văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Đối với dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị có thể hiểu đây là giấy phép xây dựng những hạng mục, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật như: Hệ thống giao thông, chiếu sáng, cấp nước, cung cấp năng lượng, thu gom xử lý nước thải và nhiều hạng mục công trình khác.

Giấy phép xây dựng của một dự án khu dân cư

Bước 7: Làm cơ sở hạ tầng

Khi đã có được quyết định 1/500, chủ đầu tư dự án đầu tư khu dân cư, đô thị phải tiến hành hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật đảm bảo theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối hạ tầng chung của khu vực dự án đó và cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, hệ thống cống thoát nước, thu gom rác thải,...

Bước 8: Nghiệm thu hạ tầng

Đối với dự án đất nền (đầu tư khu dân cư, khu đô thị,...): Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án. Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân đứng ra nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.

Bước 9: Đóng thuế, ra sổ hồng từng lô.

Để ra được sổ hồng thì chủ đầu tư dự án khu dân cư, đô thị,... phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến khu đất của dự án gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Ở bước này chủ đầu tư phải nộp lại sổ hồng tổng của dự án (hoặc bao gồm rất nhiều cuốn sổ hồng khác nhau), tổng hợp lại sổ nào đã chuyển qua đất ở, sổ nào chưa chuyển qua đất ở để đóng thuế.

▶️ Hy vọng bài viết này sẽ giúp ích được nhiều cho bạn trong quá trình tìm hiểu và thực hiện dực án. Qúy khách đang mong muốn đầu tư dự án khu dân cư, khu đô thị cần được tư vấn và sử dụng dịch vụ lập dự án đầu tư vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Trân trọng cảm ơn! ◀️